土地使用權轉讓的相關法律問題

土地在當前社會的利用率是越來越高。比較為常見的是國家作為土地使用者的身份將國有土地的使用權在一定期限內出讓給土地使用者，土地使用者在擁有土地使用權后對土地進行合理的開發利用。那么，你知道土地使用權是屬于什么資產？土地使用權出讓的方式有哪些？

土地使用權指的是國家機關、企業及事業單位、農民集體與公民個人、還包括三資企業，只要具備法定的條件者，按照法定的程序或依照相關約定對國有土地或者農民集體土地所享有的利用、占用、收益和有限處分、處罰的權利。

土地使用權出讓的方式都有哪些？

1、招標出讓方式。指的是在法規規定的期限內，由符合相關條件的單位或個人，通過書面投標的形式，競投某地段土地的使用權。招標人要根據一定的要求，擇優來確定土地使用者的出讓方式。之中方式適用于開發性用地或者對技術有高要求的建設用地。

2、拍賣出讓方式。這種方式又稱“競投”，指的是土地所有者的代表在指定的時間和規定的地點內，組織符合相應條件的土地使用權有意受讓人到場，對所出讓使用權的土地公開叫價競投，同時會按照“價高者得”的原則來確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。

3、掛牌出讓方式。指的是出讓人發布掛牌公告，按照公告的規定期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布。還要接受競買人的報價申請重新更新掛牌的價格，根據掛牌期限截止時的出價比較終結果來確定土地使用者的行為。

4、協議出讓方式。指的是土地的出讓方與受讓方通過協商方式有償的出讓土地使用權的方式。這種方式一般會多用于工業以及政府因為調整經濟結構而給予優惠政策的項目中。

大慶律師事務所提示您實際轉讓過程中應著重注意以下相關法律問題：

1）土地轉讓方須為土地的合法使用權人：轉讓方應為《國有土地使用權證》上載明的土地使用權人；

2）轉讓土地存在閑置風險的處理：土地閑置滿一年不滿兩年的，應要求轉讓方承擔日后被處罰的土地價款20%的土地閑置費；

土地閑置滿2年的，如轉讓方無法獲得國土部門批準延期動工的批復且轉讓方也無相關保證的，因存在隨時被政府無償收回的風險，B公司應謹慎購買該土地；

3）轉讓土地屬于國有資產的需走法定程序：為避免國有資產流失，轉讓的土地屬于國有資產的須取得國有資產管理部門的批準，比如聯交所掛牌出讓等程序，否則土地轉讓無效；

4）劃撥地的土地轉讓：劃撥土地不能直接土地轉讓（經市、縣政府審批批準，重新收回招拍掛出讓或補辦出讓手續，補交出讓金），但軍用空置劃撥地除外；

5）土地抵押的處理：擬受讓的土地已抵押不允許轉讓,同時也辦理不了過戶，只有解除抵押后再進行土地轉讓，解押的資金比較好由A公司解決，如A公司沒有錢，在提供足額擔保的前提下，B公司可提供借款處理；

6）未達到法定轉讓條件（25%投資額）的處理：可要求A公司按照B公司的規劃設計條件開發至25%，滿足轉讓條件后再辦理轉讓手續。

未達25%轉讓條件處理的操作要點（以下方式僅供參考，根據各公司實際情況而定）：

①如A公司缺乏開發建設資金，B公司可以借款解決，但A公司須提供足額擔保，確保資金安全；

②要求必須按照B公司的規劃設計條件進行開發建設。如果不是，轉讓后不符合B公司條件需要重新規劃設計、拆除重建將造成資金成本及時間成本的浪費；

③由B公司派管理團隊以A公司名義進行建設（需提前簽訂協議），類似于委托代建代管，但不收費。

這樣更有利于掌控進度、資金安全、工程質量以及施工單位的銜接等等；在實施步驟上，前期簽署《合作協議》，按照轉讓方案設定好條件及雙方的權利義務。

在滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份《土地轉讓合同》。